Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan determinados requisitos:
Los requisitos para la aplicación del tipo reducido se pueden resumir de la forma siguiente:
1) Se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas. En este concepto se pueden englobar los albañiles, fontaneros, electricistas, pintores, soldadores, carpinteros, etc. necesarios para realizar las obras.
Están excluidas las entregas de materiales y determinados servicios profesionales propios del sector (arquitectos, aparejadores, etc.).
2) Que se efectúen en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, pues sólo se aplica el tipo reducido cuando el objeto de las obras sea una vivienda o una parte de un edificio destinado a dicha finalidad. Dentro del concepto de vivienda pueden incluirse los espacios y elementos comunes (portales, escaleras, etc.), así como las partes anexas de los edificios (garajes y trasteros), siempre que el edificio donde estén situados sea de viviendas.
3) Que el destinatario de las operaciones sea:
– una persona actuando como consumidor final y que utilice la vivienda para uso particular, es decir, que sea su vivienda, aunque no sea el propietario de la misma (por ejemplo, arrendatario). Por tanto, si la vivienda se destina por su propietario, como destinatario de los servicios de albañilería, al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional no se aplica el tipo reducido;
– una comunidad de propietarios, circunstancia que sucede cuando se trate de obras relativas a elementos comunes, siempre que el edificio se destine a viviendas.
4) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras hayan concluido al menos en el plazo de dos años.
5) El coste de materiales aportados por el empresario no debe exceder del 40% de la base imponible de la operación. Si excediera dicha proporción no se aplica, en ningún caso ni proporción, el tipo reducido. El concepto de materiales se refiere a cualquiera necesario para llevar a cabo los trabajos y que queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma.
Construcción o rehabilitación de viviendas y venta con instalación de mobiliario de cocina y baño y armarios empotrados
(LIVA art.91.uno.3)
Se aplica el tipo reducido a determinadas ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios, o partes de los mismos, incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios complementarios situados en ellos, equiparando, de alguna forma, el tratamiento en materia de tipos de dichas operaciones a las entregas propiamente dichas de las viviendas.
También se aplica el tipo reducido a las ventas con instalación de muebles de cocina y baño y armarios empotrados en edificios de nueva construcción o que sean objeto de rehabilitación, que sean consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor de dichas edificaciones. Los requisitos para la aplicación del mencionado tipo reducido a dichas operaciones son los siguientes:
– debe tratarse de ventas con instalación de los bienes citados (armarios de cocina, baño y empotrados), siendo necesario que, además de su venta, sea el propio empresario, bien directamente o por su cuenta, el que efectúe su instalación;
– los citados elementos han de ser instalados en viviendas de nueva construcción o rehabilitadas, entendiendo por estas últimas las que cumplan los requisitos establecidos.
– las operaciones han de ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el empresario que las realiza y el promotor de la construcción o rehabilitación, de forma que dicho tipo impositivo no resulta aplicable a las subcontrataciones.
También se aplica el tipo reducido a las ejecuciones de obra , concertadas entre las comunidades de propietarios y contratistas, que reúnan los requisitos siguientes:
– tengan por objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones;
– se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes de dichas comunidades; y
– el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los propietarios no exceda de dos unidades.
Requisitos para la aplicación del tipo reducido:
(LIVA art.91.uno.3)
Para la aplicación del tipo reducido a las ejecuciones de obra destinadas a la construcción o rehabilitación de viviendas, deben reunirse los siguientes requisitos:
a) Que las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obras.
A este respecto, recogiendo la doctrina más extendida en la materia, hay que entender por contrato de obra o de ejecución de obra aquel por el que una persona (empresario contratista) se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (propietario o promotor) que se obliga a pagar un precio por ella.
b) Que las ejecuciones de obra sean consecuencia de contratos concertados directamente con el promotor de la edificación y no con otro contratista.
c) Que las ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
d) Que las ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción o rehabilitación de los citados edificios o en instalaciones realizadas en los mismos directamente por el sujeto pasivo que las efectúe.
Dentro de la figura del promotor se incluyen las personas siguientes: personas físicas que promueven la construcción para uso propio, personas jurídicas cualquiera que sea su naturaleza (S.A., S.L., cooperativas, etc.), y cualquier tipo de entidad que actúe como tal (entes públicos, comunidades de bienes, comunidades de propietarios, etc.).
Concepto de rehabilitación:
(LIVA art.20.uno.22º; RIVA art.8.2)
El concepto de rehabilitación, que puede hacer que la segunda o ulterior transmisión de edificaciones no esté exenta de tributación, ha sufrido varias modificaciones, por lo que a continuación se analizan los criterios aplicables en la actualidad.
Son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:
a) Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. El proyecto puede contener, por tanto, obras que no sean propiamente de rehabilitación, ni análogas o conexas con las mismas, siempre que el coste de tales obras sea inferior al 50% del coste total del proyecto.
b) Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquella durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descuenta del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.
Se consideran obras análogas a las de rehabilitación:
– las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica;
– las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados;
– las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante;
– las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; y
– las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con discapacidad.
Son obras conexas a las de rehabilitación las que cumplan los siguientes requisitos:
– que su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a estas;
– que estén vinculadas a las de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a estas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada; y
– solo se incluyen las obras de albañilería, fontanería y carpintería; las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios; y las de rehabilitación energética.
