El pasado 14 de diciembre de 2018 el Consejo de Ministros aprobó con carácter urgente la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introduciendo una serie de cambios que parecían no convencer a casi nadie. Tanto es así que, como algunos preveían, no ha obtenido el apoyo del Congreso, de manera que ha sido derogada. Solo tendrán efectos legales los contratos de arrendamiento suscritos durante el breve tiempo en que ha estado vigente.
El objetivo de la reforma era poner freno a los problemas del mercado del alquiler, fundamentalmente la escasez de oferta y los elevados precios, inasequibles para muchos ciudadanos. Las principales medidas del decreto ley eran las siguientes:
- Ampliación de tres a cinco años (siete si el arrendador era persona jurídica) de la vigencia mínima del contrato de arrendamiento de vivienda.
- Ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años, una vez transcurrida la prórroga obligatoria, salvo que alguna de las parte se opusiera.
- Las garantías adicionales a la fianza, como el depósito bancario o el aval, no podían superar dos mensualidades.
- Propietario e inquilino podían acordar los términos para la renovación o mejora de la vivienda.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serían por cuenta del arrendador, pero solo en caso de que este fuese una sociedad o una empresa.
- Las comunidades de propietarios, con una mayoría de tres quintas partes, podían limitar o condicionar el alquiler turístico de vivienda.
- Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Eliminación de la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de las administraciones públicas.
Estas reformas, que parecían un importante avance con relación a la modificación de 2013 provocaron el rechazo de la mayoría por tratarse, en realidad, de una vuelta a la ley de 1994.
Parte de las críticas a la propuesta del Gobierno hacen referencia a la no regulación del precio del alquiler, lo que seguiría obligando a muchas familias a hacer frente a unas mensualidades muy por encima de lo que su economía puede asumir.
Muchos expertos consideran que la reforma de la LAU no iba a favorecer el aumento de la oferta de vivienda ni la bajada del precio del alquiler, principal argumento a favor de la modificación de la ley. De hecho, el porcentaje de viviendas en alquiler en España no deja de descender desde 1950.
Por otra parte, las medidas con las que se pretendía regular los honorarios profesionales tendrían un impacto limitado, ya que solo surtirían efecto si el propietario era una persona jurídica.
Dado que la norma no ha recibido apoyos suficientes en el Congreso, deja de estar en vigor. Por tanto, habrá que esperar a que se presente una nueva proposición que incluya las medidas necesarias para garantizar la protección de arrendatarios y arrendadores de vivienda.
