La Generalitat de Cataluña ha puesto en marcha un nuevo marco normativo que afecta directamente a propietarios con un volumen significativo de viviendas: el Registro obligatorio de Grandes Tenedores.
Esta medida, impulsada a través del Decreto-ley 2/2025, busca reforzar las políticas de vivienda, controlar la especulación inmobiliaria y garantizar el derecho al hogar en zonas tensionadas. Si tienes una cartera importante de inmuebles, o gestionas la de algún cliente, este artículo es para ti.
¿Qué se entiende por “Gran Tenedor” en Cataluña?
Aunque el concepto no es nuevo en la normativa española, Cataluña ha concretado su definición y la ha vinculado a una nueva obligación administrativa. Según el Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, es considerado gran tenedor quien cumpla con al menos uno de estos criterios:
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Poseer más de 10 inmuebles de uso residencial en todo el territorio nacional (excluyendo garajes, trasteros, locales u oficinas).
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Tener más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
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Ser titular de 5 o más viviendas ubicadas en zonas declaradas tensionadas en Cataluña, como Barcelona, Badalona o L’Hospitalet.
Un detalle que ha generado bastantes consultas en nuestro despacho es que sí se incluye la vivienda habitual del propietario en el cómputo. Esta precisión ha obligado a muchos a reevaluar su situación para confirmar si están obligados a registrarse.
¿Qué debes hacer si eres Gran Tenedor?
Desde el 27 de febrero de 2025, es obligatoria la comunicación de la condición de gran tenedor a la Agència de l’Habitatge de Catalunya mediante una declaración responsable. Aunque el reglamento definitivo del registro todavía no ha sido aprobado, el trámite ya está habilitado y activo.
Los pasos básicos para cumplir son:
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Acceder a la sede electrónica de la Generalitat (Tràmits Gencat).
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Indicar el número de viviendas que se poseen en Cataluña.
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No es necesario adjuntar documentación en la solicitud inicial, aunque la administración puede requerirla más adelante.
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El trámite es gratuito y puede realizarse telemáticamente o de forma presencial.
Como asesores, hemos gestionado ya múltiples registros, y en la práctica, el proceso resulta sencillo si se tiene clara la cantidad de inmuebles y su ubicación.
Plazos y obligaciones futuras
Aunque la comunicación ya es obligatoria, la inscripción definitiva se completará más adelante, una vez se publique el reglamento reglamentario correspondiente.
Nuestra recomendación profesional —y la que estamos aplicando a todos nuestros clientes— es no esperar a esa publicación para actuar. La declaración responsable ya tiene efectos jurídicos y omitirla puede suponer problemas más adelante.
¿Qué consecuencias tiene no registrarse?
El incumplimiento puede considerarse una infracción grave en materia de vivienda. Las sanciones previstas son contundentes:
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Multas de hasta 90.000 euros.
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Inhabilitación para participar en promociones públicas o alquiler social durante un año.
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Limitación en la capacidad de transmisión, ya que la Generalitat puede ejercer su derecho de tanteo o retracto si no se ha realizado la inscripción.
Desde Spauditoria insistimos en que este no es un simple trámite burocrático: tiene implicaciones legales, fiscales y patrimoniales relevantes.
¿Qué efectos tiene estar inscrito como Gran Tenedor?
Más allá del cumplimiento formal, la inscripción activa otros efectos legales:
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Derechos de tanteo y retracto por parte de la Generalitat en operaciones de compraventa de viviendas en zonas tensionadas.
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Obligación de acreditar la condición de gran tenedor mediante certificación registral incorporada en la escritura pública.
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Posible exigencia futura de ofrecer alquiler social antes de iniciar un proceso de desahucio si hay personas vulnerables afectadas.
En operaciones que hemos gestionado recientemente, por ejemplo, si el comprador está inscrito como solicitante de vivienda de protección oficial y se compromete a mantener ese uso, la Generalitat podría renunciar al tanteo, pero mantendría el retracto si se incumplen los compromisos.
¿Qué debe hacer un propietario que tiene dudas?
Si no estás seguro de estar afectado, te dejamos una checklist rápida que aplicamos con nuestros clientes:
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¿Tienes más de 10 inmuebles residenciales (en todo el país)?
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¿Superas los 1.500 m² de uso residencial?
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¿Tienes 5 o más inmuebles en zonas tensionadas catalanas?
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¿Has comprobado si tu municipio está declarado como “zona tensionada”?
Si respondes “sí” a alguna de estas preguntas, lo más recomendable es iniciar el proceso de comunicación cuanto antes.
En nuestro despacho hemos visto cómo la normativa ha cogido por sorpresa a muchos propietarios, especialmente aquellos con inmuebles dispersos en distintos municipios. Nuestro consejo, como siempre, es adelantarse: verificar el cumplimiento, realizar la comunicación y estar preparados para cualquier requerimiento adicional.
El nuevo Registro de Grandes Tenedores no solo busca controlar el mercado inmobiliario, sino también reforzar las políticas públicas de vivienda. Cumplir con esta normativa no solo es una obligación legal, sino una forma de proteger tus derechos y evitar sanciones costosas.
Y si necesitas ayuda, en Spauditoria llevamos más de dos décadas acompañando a nuestros clientes en cambios normativos como este, con cercanía, profesionalidad y un enfoque muy práctico.
