El pasado mes de febrero se aprobó finalmente la nueva ley de crédito hipotecario en el Congreso. Esta reforma llega con algo de retraso, pues España debería haber reformado la ley hipotecaria hace más de dos años y medio siguiendo la normativa de la Unión Europea. Esta demora ha provocado que la UE multe con 90 millones de euros al estado, pero finalmente la reforma se ha aplicado y tiene como objetivo dar más seguridad y transparencia al consumidor bancario español, equiparando sus derechos con los del resto de ciudadanos europeos.
A continuación resumimos en 10 puntos las claves de esta nueva ley hipotecaria:
1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca
Esta es la distribución de los gastos por obligado:
| A pagar por el banco | A pagar por el cliente |
|---|---|
| La gestoría | La tasación |
| El registro | Su copia de la escritura |
| La notaría | |
| El IAJD | |
| Su copia de la escritura |
En caso subrogación, se tendrá que compensar a la anterior entidad, la parte proporcional a los gastos de constitución correspondiente al capital pendiente subrogado.
2. Protección al consumidor
- Transparencia. Entrega de las condiciones expuestas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. A continuación, entrega la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), donde se destacan las cláusulas más importantes, junto con una copia del contrato. En caso de hipoteca variable, los diferentes escenarios del tipo de interés.
- Asesoramiento obligatorio ante el notario: Con al menos un día de antelación tendrán que asistir ante la notaria para pasar un test de idoneidad y recibir asesoramiento gratuito.
- Imposibilidad de registrar cláusulas abusivas, contrarias a la ley o sentencias del Tribunal Supremo.
- Las cláusulas que incumplan la normativa se declararán nulas de pleno derecho.
Las entidades no podrás diseñar políticas salariales con incentivos ligados a la firma de hipotecas.
3. Amortización anticipada
Se reduce la comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, y siempre y cuando suponga una pérdida financiera a la entidad.
Hipoteca variable, la comisión máxima será:
- 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
- 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
Hipoteca fija
- 2% durante los primeros 10 años
- 1,5% durante el resto del plazo
Se podrá pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
4. Incentivos trasladar a la hipoteca a fijo
La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
5. Mínimo de 12 impagos para que se embargue la casa
Los requisitos de la cláusula de vencimiento anticipado, para la ejecución inmobiliaria se realizará según los límites siguientes:
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés pactado.
6. Límites a los productos vinculados
No podrán ligar la concesión de la hipoteca a productos vinculados, aunque si se aceptan las hipotecas combinadas, en las que se podrá reducir el interés si se contratan productos vinculados.
Con dos excepciones:
- Seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos.
- Productos que se demuestren que benefician al cliente.
La entidad deberá presentar dos ofertas una con la vinculación y otra sin ella.
7. Suelo del 0% por defecto
Se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
8. Se regulan las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en otras monedas. Se podrán convertir a euros siempre que quieran. Informar del incremento de la deuda por la fluctuación de la divisa, y deberán incluir en FEIN como afectaría si el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%. En caso de incumplimiento el contrato se considerará nulo.
9. Intermediarios financieros o brokers
Mayor regulación para los intermediarios y a prestamistas privados.
- Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
- Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes penales ni haber sido declarados en concurso.
- Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente TAE de la hipoteca.
10. Nuevo organismo para resolver quejas y reclamaciones
Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero.
Si quieres saber cómo te afectan estos cambios, contacta con nosotros y uno de nuestros asesores financieros responderá todas tus dudas.
