La crisis sanitaria originada por la COVID-19 se ha traducido en numerosos impagos y aplazamientos en los alquileres de locales comerciales. Algunas situaciones se están resolviendo mediante acuerdos entre arrendador y arrendatario. En otros casos, el arrendatario simplemente deja de pagar.
La solución a los impagos puede ser cuestión de tiempo y buena voluntad o terminar en los tribunales. Pero existe otra cuestión que puede tener importantes repercusiones para el arrendador: ¿cómo se debe repercutir el IVA en estos casos?
Veamos qué alternativas existen en el tratamiento fiscal del IVA ante aplazamientos, impagos o moratorias del alquiler.
1. Impago del alquiler
Cuando se produce un impago sin acuerdo previo, es decir, como decisión unilateral del arrendatario, el propietario del local debe seguir repercutiendo el IVA como hace habitualmente.
Esto significa que el arrendador debe incluir el IVA de cada mensualidad en sus declaraciones trimestrales o mensuales aunque no perciba ese ingreso.
Cómo recuperar el IVA de los impagos del alquiler
El IVA de las mensualidades no cobradas se puede recuperar, pero el proceso de reclamación puede ser lento.
Los trámites que hay que realizar para recuperar el IVA repercutido son los siguientes:
- Reclamar el pago en el juzgado o mediante requerimiento notarial.
- Pasados seis meses (un año, si el volumen anual de operaciones del arrendador supera los 6.010.121,04 euros) desde la fecha de devengo, emitir una factura rectificativa por cada impago. Así se podrá reducir el IVA a computar en el periodo de liquidación correspondiente a la factura rectificativa.
- Dentro del mes siguiente a la emisión de la factura rectificativa:
- Comunicar la rectificación a Hacienda a través de su sede electrónica.
- Enviar un burofax al arrendatario con la misma información.
Este procedimiento puede ser engorroso si existen muchos impagos de alquiler. En ese caso, si el arrendador presenta declaraciones trimestrales puede agrupar las facturas rectificativas en periodos de tres meses para simplificar la recuperación del IVA.
2. Aplazamiento mediante acuerdo
Cuando arrendador y arrendatario pactan reducir el importe del alquiler o aplazar los pagos de forma parcial o total, el propietario del local evita ingresar el IVA no cobrado.
Esto es así porque en los alquileres el IVA se repercute en la fecha de exigibilidad de los pagos.
En este caso, conviene comunicar a Hacienda por burofax el acuerdo alcanzado y las nuevas condiciones de pago. De esta forma, se puede acreditar el cambio de situación si la Agencia Tributaria realiza una comprobación.
3. Aplazamiento con moratoria legal
Cuando el arrendatario solicita al arrendador la moratoria legal contemplada para alquileres de uso distinto a la vivienda, puede aplazar el pago durante algunos meses.
El tratamiento del IVA en este caso es el mismo que cuando se produce un aplazamiento de mutuo acuerdo, ya que se habrán modificado las fechas de exigibilidad del alquiler.
En resumen, el IVA de los impagos se debe ingresar por adelantado y se puede recuperar pasados seis meses o un año. Los aplazamientos y las moratorias eximen del pago por adelantado del IVA porque se aplican nuevas fechas de exigibilidad.