Las empresas tienen derecho a deducir el gasto por amortización de los inmuebles adquiridos para ejercer su actividad. Para tributar menos, y así maximizar la amortización, conviene tener en cuenta ciertos aspectos al aplicar la deducción.
Cómo realizar el desglose de suelo y edificación
La forma habitual de realizar el desglose de suelo y edificación es basarse en los valores catastrales.
Según este sistema, una empresa que adquiera un inmueble para desarrollar su actividad, solo podrá amortizar la parte del valor atribuible a la edificación. La parte del terreno no es amortizable.
Por lo general, al efectuar el desglose se toma en cuenta el valor de adquisición total y se aplica la parte proporcional del valor catastral del terreno y de la edificación que constan en el IBI del año de compra.
El problema es que, muchas veces, el valor catastral del terreno está sobrevalorado. Como consecuencia, el valor deducible del edificio y su amortización son muy bajos. Afortunadamente, es posible realizar un desglose alternativo para deducir lo máximo posible de forma legal.
La clave reside en acreditar el valor real del suelo y de la edificación por separado. Si estos valores son superiores a los del catastro, la empresa puede deducirse una mayor amortización y pagar menos Impuesto de Sociedades.
Aunque se puede solicitar una tasación pericial, es posible obtener el valor real por otras vías:
- Si el inmueble ha sido financiado mediante hipoteca, servirá la tasación del banco, siempre que se haya desglosado terreno e inmueble.
- Si el inmueble es de nueva construcción, el promotor puede proporcionar un certificado con los porcentajes o hacerlo constar en la escritura de compraventa.
Cómo realizar el desglose de instalaciones
Otro aspecto que se suele olvidar es el valor de las instalaciones. Cuando se adquiere un inmueble, es recomendable contabilizar y amortizar por separado el valor del edificio y el de las instalaciones, ya que estas sufren un desgaste más rápido que el edificio.
Como en el caso anterior, al adquirir el inmueble es conveniente solicitar al promotor (o a un perito, si el inmueble es de segunda mano) que desglose el valor de venta de cada elemento.
El coeficiente de amortización
Hasta el año 2014, los inmuebles podían amortizarse aplicando los siguientes coeficientes máximos:
- Edificios industriales y almacenes: 3% (vida útil máxima de 68 años).
- Edificios administrativos, comerciales, de servicios y viviendas: 2% (vida útil máxima de 100 años).
- Casetas, cobertizos y similares de construcción liviana fija: 7% (vida útil máxima de 30 años).
En 2015, se produjo una variación, no en los coeficientes sino en los conceptos. Los edificios industriales y almacenes se englobaron en “edificios industriales”. Por su parte, el concepto de casetas, cobertizos y similares se sustituyó por “almacenes y depósitos (gaseosos, líquidos y sólidos)”.
¿Qué implicaciones tiene esta modificación?
Hacienda entiende que una nave de construcción sólida destinada al almacenaje es un almacén. Por tanto, puede amortizarse al 7% anual en vez de al 3%. Esto supone un importante ahorro en el Impuesto de Sociedades.
No obstante, para aplicar este nuevo coeficiente a partir de 2019 se debe tener en cuenta el régimen transitorio y seguir estos pasos:
- Calcular en cuántos años se podría haber amortizado el almacén aplicando el 7% desde el principio.
- Calcular la amortización anual que debería haber computado desde 2015 para tener amortizado en esos años el valor neto del inmueble.
- Amortizar a partir de 2019 esa cuantía hasta amortizar totalmente el edificio.
Si tienes dudas respecto a la amortización de inmuebles y su deducción, consulta con nosotros. Somos expertos en Impuesto de Sociedades y te ayudaremos a tributar lo menos posible dentro de la legalidad.